Comment l’UE aidera les destinations touristiques populaires à limiter les locations de courte durée
La Commission européenne prépare un nouveau cadre pour les locations de courte durée, afin de donner aux autorités locales davantage de marge d’intervention face à la pression sur le logement et à l’envolée des prix.
La Commission européenne prépare une nouvelle initiative législative qui donnera aux États membres confrontés à un grave problème de logement davantage de latitude pour imposer des restrictions aux locations de courte durée.
Les locations de courte durée sont devenues ces dernières années un terrain d’affrontement juridique intense entre les acteurs du tourisme et les autorités locales, qui tentent de limiter les pressions sur le marché du logement. Dans de nombreux cas, ces litiges aboutissent devant les tribunaux, où ils peuvent rester en suspens pendant des années, avec une issue incertaine.
La nouvelle législation européenne, baptisée « Affordable Housing Act » (« loi sur le logement abordable »), devrait fixer des critères précis sur la base desquels les villes et les régions pourront prendre des mesures proportionnées pour faire face aux pressions sur le logement, selon des personnes informées des discussions.
Bien que les locations de courte durée ne représentent que 1,2 % du nombre total de logements dans l’Union européenne, dans certaines destinations touristiques particulièrement prisées, le pourcentage est bien plus élevé.
Comme le rapportent les Financial Times, à Sorrente en Italie, à Dubrovnik en Croatie et à Fuerteventura aux îles Canaries, par exemple, les logements proposés à la location touristique peuvent représenter jusqu’à 20 % du parc résidentiel total, selon des données du Centre commun de recherche (JRC) de la Commission européenne.
Les autorités locales soutiennent que la prolifération des locations touristiques aggrave la pénurie de logements disponibles et contribue à la hausse des prix pour les résidents permanents. Les plateformes de location de courte durée contestent toutefois cette évaluation.
Les restrictions mises en place par les pays au fil des années
Des villes comme Amsterdam, Berlin, Bruxelles, Florence et Paris ont déjà, ces dernières années, imposé une série de restrictions. Les mesures comprennent, entre autres, des systèmes d’autorisation qui limitent le nombre de biens pouvant être proposés à la location touristique, ainsi que des plafonds sur le nombre de nuitées pendant lesquelles un appartement peut être loué au cours d’une année.
Barcelone est allée encore plus loin, en se fixant pour objectif la suppression complète des locations touristiques d’appartements d’ici 2028.
Les mesures suscitent des réactions
Beaucoup de ces mesures ont toutefois provoqué des recours de propriétaires immobiliers et d’acteurs du tourisme, qui estiment que les restrictions violent la liberté de prestation de services garantie par le droit européen.
« Quoi que nous fassions [pour limiter les locations touristiques], un recours s’ensuit », a déclaré Jacopo Vicini, conseiller municipal de Florence chargé du tourisme.
Florence a créé l’an dernier un système d’autorisation pour les locations de courte durée, tout en suspendant les nouvelles inscriptions de biens dans le centre historique de la ville. La mesure a provoqué une douzaine de recours de propriétaires et d’acteurs du tourisme.
Le tribunal administratif régional de Toscane a donné raison à la municipalité de Florence. Il s’agit toutefois seulement du premier degré de contrôle juridictionnel, ce qui signifie que de nouveaux recours restent possibles.
Depuis, la ville a étendu le moratoire afin qu’il couvre 44 % de son parc résidentiel et s’attend à de nouveaux recours juridiques.
Les décisions de justice sur cette question dans l’ensemble de l’Union européenne ne sont pas uniformes et, dans plusieurs cas, restent floues.
Dans un arrêt historique en 2020, la plus haute juridiction de l’UE a jugé légaux les systèmes locaux de limitation des locations de courte durée lorsqu’ils sont justifiés par une pénurie de logements, à condition que les mesures prises soient proportionnées.
Ce qui constitue exactement une mesure « proportionnée » reste toutefois l’objet d’interprétations juridiques et de contentieux.
Comme l’a déclaré Lorène Derhy, avocate en France spécialisée en droit immobilier, les villes se trouvent ainsi dans une situation de « compétence reconnue [mais] d’insécurité permanente ».
Cette incertitude peut conduire les autorités locales à des démarches excessivement prudentes.
« Les autorités qui ne disposent pas des ressources juridiques nécessaires pour sécuriser un plan ambitieux restreignent d’elles-mêmes leurs actions. Elles adoptent des règles qui n’iront pas aussi loin que la loi le leur permettrait, simplement parce qu’elles craignent d’être attaquées en justice », a noté Derhy.
Vicini, à Florence, a souligné qu’il est « nécessaire » que l’Union européenne « reconnaisse la possibilité » pour les administrations locales d’imposer des restrictions aux locations de courte durée.
Il a également insisté sur le fait qu’il ne peut pas « y avoir le même règlement pour toutes les villes, parce que les situations sont très différentes ».
La question prend encore plus d’importance alors que le coût du logement augmente rapidement dans l’ensemble de l’Union européenne.
Selon des données d’Eurostat, les prix des logements ont augmenté de près des deux tiers entre 2015 et 2025, tandis que les loyers ont augmenté de plus d’un cinquième sur la même période.
Dans de nombreux États membres, d’ailleurs, les prix des logements ont augmenté plus vite que les revenus des ménages, si bien que de nombreux jeunes se trouvent de fait exclus du marché immobilier.
La cause principale de la crise du logement est considérée comme l’insuffisance de l’offre de logements, qui n’a pas réussi à suivre le rythme de la demande. Y contribuent également les restrictions en matière d’urbanisme, en particulier dans les zones urbaines densément peuplées.
Une étude du JRC a toutefois constaté une corrélation positive entre une forte présence de locations de courte durée et un coût du logement plus élevé. Cette relation semble plus forte à long terme pour les prix de vente des biens que pour les loyers.
Des plateformes comme Airbnb rejettent, de leur côté, l’idée que les locations de courte durée constituent une cause principale de la pénurie de logements et mettent en avant les retombées économiques que le tourisme génère pour les économies locales.
Giorgos Mavros, responsable des relations gouvernementales européennes d’Airbnb, a déclaré que « des restrictions extrêmement strictes aux locations de courte durée ont très peu de chances d’avoir un effet substantiel sur les prix des logements ».
« D’un autre côté, elles ont des conséquences économiques réelles et très concrètes dans ces villes », a-t-il ajouté.
Dans le même esprit, la European Holiday Home Association, organisation qui représente le secteur, a soutenu que, même si les locations de courte durée « peuvent jouer un rôle », il existe « des problèmes nettement plus importants ».
Comme exemple caractéristique, elle a indiqué qu’en moyenne, 20 % des logements dans l’Union européenne restent vacants.
