Est-ce que l’achat d’une maison était vraiment plus facile pour les baby-boomers ?
Les jeunes générations ont-elles plus de difficultés à acheter des biens aujourd’hui que par le passé? Des prix d’achat élevés et des normes de construction plus élevées, en particulier en termes de consommation d’énergie, en sont favorables. Mais les taux d’intérêt, en particulier, étaient plus élevés.
Selon une étude récente du Kiel Institute for the World Economy (IfW), des millénaires de la génération Y, nés entre 1981 et 1996, doivent économiser deux fois plus de temps pour acheter une propriété comme baby-boomers nés entre 1955 et 1969. L’étude met l’accent sur les capitaux propres nécessaires, qui ont fortement augmenté en fonction des prix d’achat. Si l’on suppose que 20 % des capitaux propres sont communs, cela prendrait en moyenne près de 14 ans dans la phase d’économie d’aujourd’hui. En effet, les revenus des ménages n’ont pas augmenté autant que les prix de l’immobilier.
Les revenus ne suivent pas l’évolution des prix
Selon l’IfW, dans les années 1980, 1,7 fois le revenu moyen des ménages aurait été suffisant pour financer les capitaux propres d’un prêt immobilier. Aujourd’hui, plus de trois salaires annuels sont nécessaires.
Dans les années 80, 3,6 salaires annuels auraient suffi pour acheter une maison. Au plus fort du boom de la propriété, il y avait même 7 salaires annuels.
OCDE : 1981 a été l’année la plus « inabordable » pour acheter des biens
L’OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques) est parvenue à une conclusion différente avec son « indice d’abordabilité ». D’après les données du début de 2025, 1981 a été l’année la plus « inabordable » pour acheter une propriété en raison de taux d’intérêt extrêmes.
Selon l’OCDE, les meilleures conditions d’achat étaient dans les années 2010, au cours de la politique de taux d’intérêt zéro de la Banque centrale européenne avec des taux d’intérêt sur la construction de 1 à 1,5 %, qui ne s’est terminée qu’en 2022.
Dans cette phase à faible taux d’intérêt, le financement même des prix d’achat plus élevés a été plus facile que dans les années 80, affirme l’OCDE. L’IfW doit aussi le reconnaître dans une certaine mesure – mais il a été possible d’entrer sur le marché immobilier avec moins d’argent à l’époque. En d’autres termes, il fallait moins de capitaux de démarrage qu’aujourd’hui.
Les coûts d’achat accessoires sont devenus plus pertinents
L’impôt sur les transferts fonciers, les frais de notaire et d’autres frais tels que les frais d’enregistrement foncier ou la commission d’agent immobilier étaient également inférieurs à l’époque. Au début des années 90, les coûts accessoires d’achat (taxe, notaire, transfert de propriété) devraient encore représenter 4 à 5 % du prix d’achat, alors qu’aujourd’hui, ils peuvent être plus du double.
En outre, beaucoup plus de données, de faits et de plans doivent être pris en compte aujourd’hui si vous voulez un prêt de construction. Par exemple, il y a le certificat de performance énergétique, qui peut devenir un critère d’exclusion pour les propriétés plus anciennes.
Boomers – à l’exception des taux d’intérêt sur les bâtiments – avec de meilleures conditions de départ
Jusqu ‘ aux années 80, les prêts à la construction coûtent généralement entre 7 % et 10 % d ‘ intérêts. En 2024 et 2025, en revanche, malgré l’augmentation récente des taux d’intérêt des prêts hypothécaires, les prêts à durée moyenne de 10 ans coûtent généralement entre 3 % et 4 %.
L’absence de terres rend difficile la construction des milléniaux.
Cependant, lorsque les premiers baby-boomers ont commencé à acheter des propriétés dans les années 1980, il y avait des conditions encore plus attrayantes à d’autres égards. D’abord et avant tout, les prix de l’immobilier, qui sont parmi les plus élevés dans toute l’Allemagne autour de Munich et dans le sud de la Bavière. Les coûts de construction ont également augmenté de façon spectaculaire dans certains cas au cours des dernières années.
Dans les années 1980 et 1990, les villes et les municipalités ont désigné des terrains de construction beaucoup plus neufs. Cela a conduit à un plus grand choix et à des prix plus bas pour les parcelles qui pourraient être construites sur. Le VdW Bayern (Association de l’industrie du logement et de l’immobilier bavarois) se plaint d’une pénurie d’environ 200 000 logements abordables en Bavière, principalement parce qu’il est presque impossible de construire dans de nombreux endroits.
Les normes énergétiques sont aujourd’hui plus élevées et plus compliquées.
La norme énergétique du bâtiment et ses émissions de CO2 n’étaient pas non plus une préoccupation majeure avant quelques années. L’isolation était déjà en cours dans les années 1980 et 1990, mais davantage par intérêt personnel et pour économiser sur les coûts de chauffage. Aujourd’hui, les gens qui ne peuvent pas payer le prix d’une nouvelle construction et sont donc à la recherche d’un vieux bâtiment moins cher se heurtent souvent à des problèmes avec les banques. Souvent, ils ne veulent plus financer des maisons plus anciennes en raison des coûts peu clairs de la rénovation écoénergétique.
